近日，盟国保障收购上海松江柚米社区激勉市集对险资“买楼”的关爱。在利率下行、优质钞票稀缺的布景下，险资握续加大对优质不动产的投资力度。中国保障行业协会知道的信息自大，收尾7月22日，共有4家保障公司公布了13笔不动产投资，触及6个不动产技俩，悉数新增投资接近50亿元，较客岁同期有彰着增长。此外，还有不少险资通过确立基金或投资公募REITs等风物布局不动产。

　　与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重握有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业的风物，以获取恒久、厚实的房钱收入。业内东谈主士默示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解钞票收益难以隐蔽欠债老本的压力。优质不动产具有弥远期、低波动、现款流厚实等特质，契合险资投资需求。不外，险资在投资不动产时，需加强关系投研智商建立，关爱退前路线等问题。

　　● 本报记者 陈露

　　加大不动产设立力度

　　近日，盟国保障通过其参与成立的“中信金石基金·瓴寓外洋租出住房基础门径Pre-REITs基金”投资了位于上海松江的租出住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万正常米。

　　这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保障行业协会知道的信息自大，收尾7月22日，本年以来中国东谈主寿、太平洋东谈主寿、吉祥东谈主寿、建信东谈主寿公布了13笔大额不动产投资，触及6个不动产技俩，均为对此前签署的不动产项方针新增投资，悉数新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较客岁同期有所增加。

　　此外，本年以来，还有多家保障公司加大了对优质不动产的设立力度。比如，本年2月，新华保障、天下保障联袂万科集团旗下住房租出平台等，成立万新金石（厦门）住房租出股权投资合伙企业（有限合伙）。本年1月，加拿大待业金决策投资委员会晓谕，痛快将其与龙湖集团在中国四个房地产结伙项方针49%股权出售给天下保障。

　　业内东谈主士以为，在利率握续下行的环境里，传统固收类钞票已难以倨傲险资的收益需求，险资急需拓展投资渠谈。优质不动产具有弥远期、低波动和现款流厚实的特质，大约倨傲险资对恒久厚实收益的需求，成为其优化投资策略的进犯招揽。

　　从投资端来看，债券是险资的主要设立钞票，不外债券利率不休下行，收尾7月22日，10年期国债收益率为1.69%。从欠债端来看，在履历多轮出动之后，现时市面上大部分无为型东谈主身保障居品预定利率上限为2.5%，而前几年无为型东谈主身保障居品预定利率为3%、3.5%。险资欠债端老本具有刚性，但现时债券市集利率全体下行，使得险资面对钞票收益难以隐蔽欠债老本的压力。

　　瑞想不动产金融征询院院长朱元伟默示：“传统固定收益类钞票收益率不休走低，而险资欠债端的偿付压力和现款流需求握续存在，是以险资需要出动我方的设立策略，减少对传统固收钞票的依赖，增配权力和另类钞票，以获取更多稳健收益，其中相比典型的另类投资方针即是不动产。”

　　北京排排网保障代理有限公司总司理杨帆默示，优质不动产能提供厚实的现款流，大约倨傲险资这类恒久资金对收益的需求。同期，险资有踱步投资、缩小风险、优化钞票设立的需求，不动产与股票、债券的关联度较低，因而成为险资的一大投资招揽。

　　投资风物愈增加元

　　此前，险资对不动产的投资风物主如果重仓地产股。连年来，跟着市集环境的变化，险资对不动产的投资风物趋向多元，举例通过股权直投、确立私募基金以及投资公募REITs、握有型不动产ABS等风物投资不动产。

　　记者从业内了解到，购物中心、写字楼、长租公寓等不动产的投资收益主要包括底层钞票运营产生的房钱收入，以及恒久的钞票升值。在现时低利率环境下，险资通过投资优质不动产来优化钞票欠债匹配。

　　“优质不动产大约提供穿越周期的厚实现款流报酬。”某中小保障资管公司关系持重东谈主向记者涌现，现时公司在不动产领域的投资聚焦于部分一线城市中枢肠段的营业不动产。全体来看，公司投资的营业不动产出租率较高，大约得到厚实的房钱收入。

　　“中枢肠段的优质不动产技俩投资收益基本确信且具有恒久升值后劲。现在来看，这些项方针净运营收益率不错达到4%傍边，透彻大约隐蔽欠债老本。”某银行系险企关系持重东谈主告诉记者，该公司现在投资了北京、上海等城市中枢肠段的不动产技俩。

　　在投资风物上，不少保障公司通过投资公募REITs等风物对不动产进行投资。比如，中国东谈主寿与财信东谈主寿、首程控股等采集髻起确立北京平准基础门径不动产股权投资基金，该基金将通过策略配售等风物投资基础门径公募REITs。多家保障公司还通过策略配售、网下投资以及二级市集择时交游等风物投资公募REITs。

　　投研智商有待升迁

　　业内东谈主士默示，现时险资对不动产的设立比例处于低位，昔时跟着政策环境不休优化，险资的不动产设立比例有望升迁。不外，投资不动产技俩对险资的投研智商要求较高。

　　某大型保障资管公司关系持重东谈主默示，公募REITs、握有型不动产ABS等是周转存量钞票的灵验旅途，具有较大发展后劲。现时险资对此类钞票的设立比例相对较低，有较大的升迁空间，公司正在积极关爱保障房等项方针投资契机。

　　朱元伟默示，不动产投资与股票、债券或其他非标投资存在较多相反，它是一个相对复杂的体系，触及市集、财务、运营、法律合规等多种潜在风险。如果不单是是财务投资而是追求主动管理，还需要具备较高的钞票运营治聪慧商。这关于险资的投研体系、管理体系、运营体系、决策机制、风控体系等齐组成较大的挑战。

　　险资在通过公募REITs参与不动产投资时还存在一定圮绝。比如，现时公募REITs的市集领域和流动性有限，大额交游容易对市集价钱形成冲击，大体量险资难以充分参与，仅能以有限资金试水。此外，险资投资公募REITs的风险因子相对较高，对险资投钞票生制肘。群众淡薄，应稳妥缩小险资投资公募REITs风险因子，以升迁险资投资积极性。

　　能否顺利退出亦然险资投资不动产的一大考量身分。对外经济贸易大学革命与风险管理征询中心副主任龙格默示，关于运营型不动产，险资的退出渠谈主要有公募REITs和大批交游两种。公募REITs的刊行有一定门槛，需要倨傲运营技艺、房钱收益率等条目，而大批交游的活跃度有待升迁，淡薄通过稳妥放宽公募REITs准初学槛、加速鼓励钞票证券化居品建立等风物来破解这一艰辛。

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